Kuinkahan käy Käsittelen lähinnä talouspolitiikkaa ja hyvinvointia.

Asuntojen hinta

Mikä määrittää asuntojen hinnan? Ostajat. Noin pelkistettynä. Suomessa valtaosa ihmisistä haluaa omistusasunnon ja yleensä lasketaan paljon voidaan maksaa. Se taas riippuu tuloista, tulevaisuudessa odotetuista tuloista ja lainanhoito kuluista. Kaikkein fiksuimmat vielä vertailevat asumiskuluja vuokra asumiseen.

Lainanhoito kulut riippuvat laina ajasta ja korosta. Nykyinen matala korko ja pitkä laina aika nostaa summaa joka asunnosta voidaan maksaa.

Lisäksi mukaan tulee sijainti, asunnon oletettu arvon nousu. Asuntoa siis ajatellaan sijoituksena mikä se onkin. Yleensä ihmisen suurin yksittäinen sijoitus.

Pääkaupunkiseudulla asunnot ovat kalliita mitä monesti pidetään luonnollisena. Ei sitä tietenkään ole. Asuntokuplaa on kasvatettu rajoittamalla asuntojen tuotantoa. Helpoiten se onnistuu kaavoituksella. Ei kaavoiteta riittävästi asuntotontteja jolloin asuntopula nostaa hintaa. Kuinka Hesaan saataisiin halpoja asuntoja? Kaavoitetaan 1000 kerrostalotonttia kaupungin maille. Pula poistuu ja samalla romahtavat hinnat.


 

Entä jos tontteja olisi kaikille tarvitseville. Jokainen saisi sellaisen tontin jonka haluaa. Omakoti, kerrostalo, rivitalo tai paritalo tontin kohtuu hintaan?

Omakotitalon rakentaminen maksaa pohjoiskarjalassa tällä hetkellä hiukan reilut 200 000 €, minkä olen työkavereiden kanssa puhunut. Vajaat 2000 € neliö. En usko että kerrostalo sen kalliimmaksi tulee, joskaan en ole asiaa laskenut.

Oletetaan nuori pari. Tulot 60 000 ja 40 000. Nettona 40 000 ja 30 000. Yhteensä 70 000 € vuoteen. Ruokaan ym pakolliseen 20 000, autoon 10 000. asuntoon jää 40 000 €.

Lainalaskuri kertoo 3% korko, 20 maksuaikaa, lainasumma 540 000.

Mitä sillä saa?

Helsingissä, keskustassa noin 50 m2 kerrostalo asunnon.

Joensuussa, keskustassa noin 130 m2 kerrostalo yksiön.

Korvessa noin 250 m2 omakotitalon.


 

Mikäli asuntomarkkinat toimisivat täydellisesti, sillä saisi Helsingissä 200 m2 kerrostalo yksiön. Eivät toimi. Kaavoittajan kynä estää. Nykyinen järjestelmä on siitä hyvä että jokainen asuu 50 m2 kaksiossa, osa maksaa siitä vuokraa 300 € (kitee), osa lainanhoitokuluja 3 000 € kk (hesa). Asumiskulut ovat siis progressiivisia. Asuntopula nostaa keskustan asuntojen hintaa. Pulasta hyötyvät kaikki. Rakennusliikkeet, tontin myyjät, asunnon omistajat, sijoittajat, kiinteistövälittäjät, kaupungit.

Kaupungin hyöty on ilmeinen. Se voi estää ei toivottujen asukkaiden tulon rajoittamalla asuntoja. Jos myydään vain puolen miljoonan asuntoja, sosiaalitoimistoon ei tarvitse palkata lisää henkilöstöä.

Mikäli asuntomarkkinat toimisivat, asunnon hinnan määrittelyn kaava olisi mielestäni seuraava.

Hankintahinta - (hankintahinta / käyttöikä) x asunnon ikä = arvo


 

Esim omakotitalo, rakennuskustannus 100 000, käyttöikä 50 vuotta, ikä 25 vuotta = arvo 50 000

Täydellisillä markkinoilla hinnat siis olisivat varsin edulliset.


 

Kuinka vanhan asunnon arvo määrittyy nyt?

Sijainti, uusien asuntojen arvo ja asuntopulan suuruus määrittävät sen. Vanhan asunnon arvo on erittäin harvoin suurempi kuin uuden mutta aika lähelle se saattaa mennä. Vanha asunto siis kokee ansiottoman arvonnousun. Mikäli uudenkin hinnassa on ilmaa, siis mikäli se maksaa yli 2000 € m2, vanha saattaa olla velkapommi.

Mikä on asuntojen käyttöikä?

Nykyisin rakennuspiirustuksissa vaaditaan perustusten kestävän 75-100 vuotta. 1970 vaatimus oli reilu 25 vuotta. Nyt on siis käyty rakentamaan pitempikestoisia asuntoja. Saa nähdä toteutuuko toiveajattelu. 1920 rakennettu asunto luultavasti kestää 200 vuotta. Ainakin reilun sata ovat kestäneet ilman ongelmia. Käyttöikä on siis varsin sattumanvarainen suure.

 

Kuten tuosta käyttöiästä voidaan laskea, suurin osa hesan lähiöistä on purkukuntoisia. Jos kaikki 1970-1980 rakennetut talot ajettaisiin nurin ja tilalle rakennettaisiin puolta korkeampia, pula poistuisi nopeasti. Valitettavasti osa asukkaista vastustaa purkukuntoisten asuntojen purkamista.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

3Suosittele

3 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (15 kommenttia)

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

"Mikäli asuntomarkkinat toimisivat täydellisesti, sillä saisi Helsingissä 200 m2 kerrostalo yksiön"

Aika suuri yksiö!

Käyttäjän auvorouvinen kuva
Auvo Rouvinen

joo me täällä maalla on totuttu hiukan väljempään asumiseen.

Harri Rautiainen

Saatatte olla. Silti 200 m2 yksiö tulee kalliiksi toteuttaa, kun ei ole kantavia väliseiniä jakamassa tilaa ja tukemassa yläpohjaa.

Käyttäjän Mikko-VilleMtt kuva
Mikko-Ville Määttä

Tykkään erityisesti tästä kuvasta:
http://www.tilastokeskus.fi/til/ashi/2013/06/ashi_...

Siinä näkyy 2 eri tyyppistä asuntokuplaa. Ensimmäistä tuskin olisi voinut estää puhkeamasta. Sen synnyttyä politiikalla olisi voinut varmaan vaikuttaa purkautumisen nopeuteen.

Tämä nykyinen kupla on erilainen tapaus. Katsotaan sen rinnalla kokonaiskysyntää:
https://drive.google.com/file/d/1csnXQkxDcOXD5NCVG...

Olen myöskin taipuvainen ajattelemaan, että se on ladattu maankäytön ja rakentamisen keinotekoisilla rajoituksilla. Miten tuollainen kupla sitten puhkaistaan hetkessä? Minun vastaukseni on kokonaiskysynnän romauttaminen, yhdellä sanalla: growsterity.

Käyttäjän VesaHellman kuva
Vesa Hellman

Noitten linkkien jatkeeks käy hyvin tämä.
http://www.findikaattori.fi/fi/28

Eli millä se kupla on tehty.

Käyttäjän deneidez kuva
Petri Pakarinen

Puheenvuorosta jäi uupumaan uusien asuntojen hinnasta valtion osuus, joka alkaa olla jo melkein 50%.

"Kauppalehti: Asunnon hinnasta veroja jo 40 prosenttia"
"SRV:n toimitusjohtaja Jukka Hienonen on puolestaan arvioinut, että verojen osuus on jo 45 prosenttia."
http://www.hs.fi/talous/a1379294479088

Käyttäjän karifa kuva
Kari Fagerström

Tämän tarkoitus on taas vähätellä asiaa, eiköhän kaikissa mitä myydään ole mukana veroa, ja plussaamalla lukuja toisiinsa saadaan helposti vääristeltyä asiaa.

Käyttäjän KaleviOnnela kuva
Kalevi Onnela

Rouvinen kirjoittaa asiasta. Lisään yhden näkökulman: pääkaupunkiseudun liian nopea kasvu. Kaikki rakentaminen vie jotain aikaa, ylikiihdytys taas synnyttää sutta ja sekundaa, sitä kaupunkisuunnittelussa ja rakentamisessa on tarpeeksi jo nyt. Raja on tulossa jossain ja rahatkin loppuvat.

Miksi pääkaupunkiseudulle tunkevat kaikki tällaista vauhtia? Valtiovalta on ihan oikeaoppisesti yrittänyt silloin tällöin siirtää joitakin valtion toimintoja Helsingistä muualle. Se ei ole auttanut. Työpaikat valuvat pääkaupunkiseudulle, miksi, siksi, että siellä on työvoimaa tarjolla. Palvelut keskittyvät Helsinkiin, miksi, siksi, että siellä on kasvava kysyntä. Työvoiman saannissa alkaa olla ongelmia, miksi, siksi, että siellä on asunnot kalliita. Miksi, siksi, että sinne muuttaa niin paljon väkeä.

En ole nähnyt suurempaa tutkimustulvaa tästä ikiliikkujasta, vaikka alan tutkijoita ja laitoksia on pilvin pimein. Enimmäkseen perätään lisää tontteja, vaikka maan valmistus on jo lopetettu.

Käyttäjän HeikkiAalto kuva
Heikki Aalto

http://www.talouselama.fi/uutiset/taman+takia+uude...

Kyprokkiseinät ja kloorivesi, tätä kutsumme varallisuudeksi!

K Veikko

> yleensä lasketaan paljon voidaan maksaa. Se taas
> riippuu tuloista

Tulot taas riippuvat asuinpaikasta. Kaupunki on logistisesti tehokkaampi pitkälle jalostetuissa ammateissa.

    Esim professori-ammattilainen on tuotannon määrällä mitattuna huomattavasti arvokkaampi Helsingissä kuin Kiteellä. Siinä kuin hän Kiteeltä saisi töitä pari tuntia viikossa kunnallisena velvoite-kadunlakaisijana, voi hän Helsingissä päästä varsin mukaviin ansioihin.

On siis luonnollista, että kaupungissa asunnot ovat kalliimpia. Vai pitäisikö hinnat säännellä niin, että huipputienestiä tekevä finanssikeinottelija saisi "kohtuuhintaisen" asunnon valitsemaltaan paikalta?

Myös globaalisti kaupunkien asunnot ovat kalliimpia kuin maaseudun; riippumatta siitä onko tonttien tuotanto jossain maassa säänneltyä vaiko ei.

> Jokainen saisi sellaisen tontin jonka haluaa.
> Omakoti, kerrostalo, rivitalo tai paritalo tontin
> kohtuu hintaan

Hinnan muodostuksen toisena osapuolena on aina myyjä. Hän myy talonsa tai tonttinsa vain jos saa siitä kohtuullisen hinnan.

Käyttäjän tampere515 kuva
Jarmo Makkonen

"Hinnan muodostuksen toisena osapuolena on aina myyjä. Hän myy talonsa tai tonttinsa vain jos saa siitä kohtuullisen hinnan."

Tämähän sopii kunnille kuin nenä päähän, kupata kuntalaiset tyhjiin ja antaa rahat gryndereille. Tätä samaa on valtiotasollakin suoritettu jo 30 vuotta ja nyt Suomi elää velaksi.

K Veikko

Kohtuullista hintaa ei ole olemassa. Se elää vain poliittisissa puheissa.

Onko mikään hinta myyjälle niin hyvä, etteikö hän tyytyisi enempään? Entä ostajalle. Onko mikään hinta niin alhainen, etteikö hän suostuisi ostamaan vieläkin halvemmalla?

Vain sosialismissa voi olla kohtuullinen hinta; ja sekin saavutetaan vain ankarasti rankaisemalla kansalaisia, valtion hallintoalamaisia, kaikesta kohtuuttomuudesta.

Käyttäjän tampere515 kuva
Jarmo Makkonen

Kukkonen ei ole sitten kuullut markkinataloudesta eli kysynnän ja tarjonnan laeista. Mikäli tarjontaa olisi tarpeeksi hinnat laskisivat itsestään reaaliselle tasolle. Jo vuosikymmenien ajan poliitikot ja grynderit ovat kimpassa estäneet kaavoituksen ja rakentamisen pitääkseen hinnat ja kysynnän korkealla varsinkin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Monille puolueille tulee rahaa asuntosäätiöistä ja poliitikoilla on huomattavia omistuksia sijoitusasunnoissa.

K Veikko

> markkinataloudesta eli kysynnän ja tarjonnan
> laeista

Jos vain markkinatalous toimisikin asuntomarkkinoilla, niin kaiken kokoisia ja kaiken hintaisia asuntoja löytyisi tarvitsijalle.

Mutta ei. Helsinginkin asumismarkkinoista leijonan osan kustantaa valtio ja kunta; asumistuen ja sosiaalisten tulonsiirtojen välityksellä. Jopa omistusasumisessa.

    Kunnan kannalta kohtuuhintaisen asunnon rakentaminen on sama kuin ampuisi itseään jalkaan: Ensin kunnan varoilla rakennetaan vuokratalo, sitten kansoitetaan talo (muualta tulevilla) sosiaalivuokralaisilla ja lopuksi vielä maksetaan näiden vuokralaisten vuokrat sosiaaliluukun kautta.

Markkinoilla on toki kysyntä ja tarjonta, mutta nämä markkinat eivät millään muotoa ole vapaat. Esim vuokra-asunnon hinta määräytyy valtion ja sosiaalitoimiston määrittelemän taksan perusteella. Vapailla markkinoilla tuo hinta olisi valtion ja kunnan tuen määrän verran alempi. – Tämä taas vaikuttaisi omistusasuntojen (ja tonttien) hintaan vapailla markkinoilla vallitsevan korkotason kautta.

Käyttäjän tampere515 kuva
Jarmo Makkonen

Valtio voisi säätää ettei pääkaupunkiseudulle asuteta kuntien rahoilla uusia sosiaalitapauksia eli tahdosta tämäkin on kiinni. Tuet vain nostavat vuokria joten siinäkin puretaan ongelmaa väärästä päästä joka kostautuu lähinnä pienipalkkaisille.

Toimituksen poiminnat